一个朋友的朋友被起诉离婚,整个上午都在给他提供建议。他认为只要他普及法律知识,学生们就成了数学课。主要问题在于婚前购房和婚后还贷的计算方法。似乎有必要用事例来说明。

本文发表于最高人民法院第一民事审判庭,第65,《民事审判指导与参考》号。

一、案情简介(案件来源:最高人民法院第一民事审判庭,编号:65,《民事审判指导与参考》)

(399,000)2004年以当时180,000元(399,000)的价格购买了一套房子,首付80,000元,银行贷款100,000元,契税及其他费用10,000元,婚前偿还贷款本息共计50,000元(399,000)。2008年甲男和乙女结婚,房产价值41万元,产权登记在甲男以下。婚姻存续期间,双方共同偿还贷款10万元,其中本金7万元,利息3万元。2012年离婚时,房子的现值是90万元。

甲男和乙女对解除婚姻关系没有异议,但对房屋补偿金额有异议。(39.9万英镑)据信她婚前已经与一家房地产公司签订了购房合同,并向银行借款。尽管婚后偿还贷款的本金和利息高达10万元,但银行每月都会定期从她的工资卡上扣款。该妇女没有参与偿还贷款,离婚时无权获得任何补偿。乙女认为,双方不同意实行分家财产制,男方的工资收入应属于夫妻共同财产,离婚应以该财产的现值90万元减去男方18万元的购买价格为基数进行补偿,即,乙女应获得40万元的补偿。

二。法院判决

经审理,一审法院认定甲男和乙女婚后偿还贷款10万元。虽然甲男每月用工资卡偿还银行贷款,但双方不同意实行分房制。甲男的工资收入应该属于夫妻共同财产。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(三)》第10条:“如果丈夫和妻子在结婚前签订了房地产买卖合同,他们将用个人财产支付首付款,并向银行贷款。婚后,他们将用共同财产偿还贷款。如果房地产是以首付款人的名义登记的,离婚时将通过双方协议处理房地产。依照前款规定不能达成协议的,人民法院可以裁定该房地产属于产权登记方,所欠贷款为产权登记方的个人债务,离婚时双方应当按照婚姻法第三十九条第一款规定的原则赔偿对方的价款和相应的财产增值部分。

第一步应该是计算有争议财产的增值率,即有争议财产的当前价格除以(结婚时有争议财产的价格共同偿还的利息和其他费用)=90/(41 3 1)=200%;

第二步是计算非产权登记方得到的补偿,即共同还款部分乘以房地产增值率,其中一半为待补偿金额。10倍200%=20万元,非产权登记方赔偿10万元。一审法院裁定,争议财产为甲男所有,应赔偿乙女100000元。

乙女二审法院裁定驳回上诉,维持原判。

三。主要观点和原因

第一步是计算房地产增值率,房地产增值率=房地产当前价格除以房地产成本,这里的房地产成本等于购买时的房地产价格共同偿还的利息和其他费用。在计算房地产的增值率时,必须考虑到利息成本,并且增值率不能简单地通过将房地产的当前价格除以结婚时的价格来直接获得。“其他费用

计算具体补偿金额时,应注意确定计算时间点。这里的增值是指婚后的增值,不包括婚前的增值,属于一方的个人财产。同时,我们还应该考虑两种情况下的修改问题。

一是离婚时贷款尚未偿还,只有夫妻共同偿还的利息才能计入房地产成本,20年或30年未偿还的利息不能计入成本。否则,非产权登记方将不享有随后可能产生的增值收益,但实际上将承担因包含全部利益而减少赔偿金额的不公平后果。

第二种情况是一方在购买房地产一段时间后结婚。在计算不动产的增值率时,应以结婚时的不动产价格为计算基础,而不是购买时的不动产价格,因为从购买不动产时至婚前的不动产增值收入属于婚前一方的个人财产。

我们认为,上述分步计算方法简单、易懂、易操作,为审判实践中审理相关案件提供了一种参考方法。

此外,应当指出的是,在离婚和分割有争议的财产时,法官不仅要了解“双方为获得婚后贷款而支付的金额以及相应的财产增值部分”,还要根据《婚姻法》第39条的规定、财产的具体情况以及照顾子女和妇女权益的原则做出公正的判决。换句话说,赔偿金额的计算并不是绝对的,法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权,目的只有一个,即相对公平合理地解决纠纷,平衡保护离婚双方的利益。[!--empirenews.page--]

在试行中,有时房价会下跌。例如,当购买一所房子时,在夫妇共同偿还贷款几年后,房产的现值将与购买时的现值相比下降。面对这种没有升值甚至负增长的房地产,我们认为产权登记的一方应该赔偿对方至少一半的本息来偿还贷款。有两个原因:

一是一方婚前已经签订了房地产买卖合同,而买方自己选择的是什么地理位置、楼层和方位来购买房地产。另一方只在婚后一起参与偿还贷款,所以买方自然要承担房价下跌的风险。

第二,房地产被授予在离婚时登记产权的一方。如果只用于居住而不是投资,房价的暂时下跌不会给它造成重大损失。

四、最高人民法院对人民法院的意见

在适用婚姻法司法解释第10条第(3)款时,夫妻共同偿还贷款所涉及的金额和相应的增值部分等于该金额乘以房地产的增值率。房地产增值率是指用房地产当前价格除以房地产成本。房地产成本包括购买时房地产价格的利息部分,共同偿还其他费用(如契税、印花税、营业税、评估费等)。)。